Stabile Dynamik, knappe Angebote – und ein klarer Trend Richtung Eigentum

Europace Co-CEO und Vorstand Stefan Münter

Ein Beitrag von Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand, Europace AG
Zuerst erschienen in Der Bank Blog

Der deutsche Immobi­li­en­markt geht mit kräftigem Schwung in das Jahr 2026. Die Erholung, die 2024 einsetzte und 2025 sichtbar an Breite gewann, hat sich verfestigt – und sie ist belastbar. Das bestä­tigen nicht nur Markt­daten, sondern vor allem die Entwicklung beim Finan­zie­rungs­vo­lumen. Nach rund 235 Milli­arden Euro im Jahr 2025 wird der Markt 2026 auf deutlich über 250 Milli­arden wachsen, ein moderater, aber stabiler Anstieg, der von struk­tu­rellen Kräften getragen wird.

Während die Boomjahre 2020/2021 mit ihren Rekord­vo­lumina von 284 Milli­arden Euro noch außer Reich­weite bleiben, zeigt die langfristige Projektion eine klare Linie: Bis 2030 könnte das jährliche Neuge­schäft die Marke von 400 Milli­arden Euro überschreiten – getrieben durch Moder­ni­sie­rungs­bedarf, Anschluss­fi­nan­zie­rungen, steigende Kaufpreise im Bestand und Bevöl­ke­rungs­wachstum. Das Momentum kehrt zurück.

Die zentrale Heraus­for­derung bleibt der Neubau. Trotz steigender Bauge­neh­mi­gungen hinkt die Fertig­stellung deutlich hinterher. 2026 werden erneut weniger neue Wohnungen auf den Markt kommen als im Vorjahr. Das verschärft den Engpass in den Städten – und betrifft Banken und Finan­zierer direkt. Denn mehr Nachfrage trifft auf ein Markt­segment, das kaum zusätz­liche Objekte liefern kann.

Das Ergebnis ist klar: Die Mieten werden weiter steigen. Bereits 2025 lag der Anstieg vielerorts bei 5–6 Prozent pro Jahr. In Verbindung mit wachsenden Einkommen wird Wohnei­gentum zur Alter­native – nicht nur emotional, sondern zunehmend aus nüchternen finan­zi­ellen Motiven.

Dass sich der Markt in Richtung Verkäufer verschoben hat, ist längst kein Eindruck mehr, sondern durch Daten belegt. Die Preis­sen­kungen zwischen Angebots- und Trans­ak­ti­ons­preis sind auf rund drei Prozent geschrumpft – bei gleich­zeitig steigenden Trans­ak­ti­ons­zahlen. In guten Lagen existieren kaum noch Rabatte; einzig energe­tisch schwache Bestände müssen weiterhin merkliche Abschläge hinnehmen.

Für Käufer bedeutet das: Wer ein passendes Objekt findet, sollte es nicht zu lange prüfen oder auf fallende Preise speku­lieren. Der Markt wird sich in den kommenden Jahren weiter verengen. Eine Entspannung ist erst dann realis­tisch, wenn der Mietan­stieg gebremst wird – doch dafür fehlt es aktuell an politi­schen Initia­tiven. Statt Mietre­gu­lierung wäre eine Förderung des Eigen­tums­er­werbs und vor allem des Neubaus wesentlich effek­tiver.

Eine der auffäl­ligsten Entwick­lungen der letzten Jahre ist die steigende Bedeutung junger Käufer. Der Anteil der 26- bis 34-Jährigen an den Erstfi­nan­zie­rungen ist zwischen 2020 und 2025 von 12 auf 29 Prozent gestiegen; auch die Gruppe der 18- bis 25-Jährigen wächst konti­nu­ierlich.

Diese Käufer­gruppen reagieren weniger sensibel auf Zinsni­veaus, sondern auf Mietkosten, Lebens­phasen und dem Wunsch nach Planungs­si­cherheit. Für Banken und Vermittler eröffnet das Potenzial – voraus­ge­setzt, ihre Beratungs­pro­zesse sind digital, schnell und trans­parent.

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